数十年前に建てたマンションやアパート、ついつい野放しにしておいたら、外壁にヒビ割れや亀裂が入ってしまった…こんな経験はありませんか？今回はマンションやアパートの大家さん必見、外壁メンテナンスのコツを伝授します。保有物件のリフォームの参考にしてみてください。

 

◇外壁も呼吸している、定期点検しないとコワい生き物！

頑丈に作られた、マンションやアパートの外壁。コンクリで覆われているからメンテナンス不要…と思っていませんか。実はマンションやアパートの外壁は、私たちのボディと同じくらい変わりゆく生き物。

マンションが建築された当初は風が吹いても雨が強く降ってもウンともスンともいわないのですが、長い間強い太陽の陽ざしや雨風に照らされると、素材がもろくなり見た目以上に大きなダメージが内部に積み重なっていきます。

震度5や6程度の地震が繰り返しあると、小さな外壁の亀裂が大きくさけ、不測の事態を招いてしまうこともあります。ダメージの箇所が深刻だと、外壁そのものを取り替える必要があり、メンテナンス以上に大きなお金が出ていってしまう事もあります。「あのとき、メンテナンスしておけば良かった」と後になって後悔するのではなく、何かが起きる前に「対策を打っておく」そんな柔軟な姿勢が大切になります。

 

◇築10年＆15年経ったら、メンテナンスは必要

マンションやアパートの外壁は、見た目以上に痛みやすい箇所です。そのため建築後10年経ったら、最高でも15年を過ぎたら、必ず外壁メンテナンスを済ませておくことが大切です。もちろん10年の期間をまたがなくても「外壁に線が入っている」「亀裂が走っている」など危ないサインが見られたら、繰り上げでメンテナンスを計画することも重要です。

外壁のメンテナンスをおこないたいときは、リフォーム会社や建築会社に連絡しておきます。屋根のリフォームとちがい、手に届きやすい外壁は「素人でもおこなえる」と甘い判断をしてしまいがちなパーツ。

背の高さまでの外壁であれば簡単な検査をおこなうことは可能ですが、2階以上の高さの外壁や雨樋の付いている箇所などは、自分ひとりだけの点検では難しいこともあります。過去のケースでは、外壁のリフォーム時にはしごから落下して骨折をした大家さんの例もありますので、高い場所での作業を無理におこなうのは危険。身の安全をはかるためにも、作業を滞りなくおこなうためにも「プロに頼むこと」が大切です。

 

◇外壁のメンテナンス、どのくらいの費用がかかる？

 

大家さんにとって、外壁のメンテナンス時にどのくらいの支出が発生するのか、気になる問題です。あらかじめ出ていくコストを知ることで、まとまったお金を用意することができます。

・簡単な張り替え作業のみ→150万円～200万円

・外壁の全体的な塗装→200万円

・外壁のクリーニング→10万円

・シーリングのうち替え→20万円～30万円

マンションなのか、アパートなのか。どのくらいの規模の物件をリフォームするかによっても、値段は変わってきます。また外壁のメンテナンスをおこなうときには「屋根」も同時におこなうのが一般的。複数の箇所をまとめて施工業者に委託することで、全体的な金額を安く抑えることもできます。

またメンテナンスをおこなうときには、ひとつのパターンだけではなく、複数のパターンを組み合わせて作業がおこなわれる場合もあります。幾つかのパターンが重なると、施工時期も長期にわたる恐れがあります。すでに住んでいる入居者の方が不安にならないよう、事前に工事内容や日程について告知をおこなうことも重要です。

工事をおこなうときには、事前に見積もり書を出してもらい、不明瞭な点があれば尋ねておくことも大切です。決して安くはない外壁メンテナンス、大家さんと施工業者どちらも笑顔で工事を進められるように、事前のコミュニケーション＆打ち合わせを綿密におこなうことが大切です。

 

◇外壁メンテナンスをおこなうと、入居者もアップする？

 

外壁のメンテナンスを定期的におこなうと、大家さんにとっても支出が気になるところ。ただ「定期的にメンテナンスをおこなう物件ほど、入居率が良い」という気になるデータもあります。

つまりマメな大家さんがいるリフォーム率の高い物件の方が、野放しにされた汚い物件よりも入居者に好まれるということ。見た目のイメージをてっとり早くキレイに替えることができるのは、なんといっても「外壁」です。

外壁のシーリングを小まめに打ち替えておいたり、コンクリのすき間をキレイに清掃しておくことで「手入れの行き届いた物件」を周囲にアピールすることができます。入居しようか迷っている方に対しても「入りたくなる物件」として映るため、イメージアップ。一時的にはコストがかかる・出費がかさむと嫌がられてしまうことの多い物件メンテナンスですが、長い目で見ると間違いなく「効率の良い投資」。少しの投資で空室のない物件にかえることができる、夢のような手段なのです。